住宅ローンを3,500万円借りたときの毎月の返済額と総返済額を、金利・返済期間ごとに計算しました。必要な年収の目安や、金利が上がった場合の返済額もまとめています。
3,500万円を35年・金利0.9%（変動金利の例）で借りると、毎月の返済額は約97,177円、35年間で払う利息は約581.4万円です。 金利が0.1%上がるだけで、毎月の返済額は約1,623円、総返済額は約68.2万円増えます。
全期間固定金利の例（2.0%）で借りた場合は、毎月約115,942円、利息の総額は約1,369.6万円です。変動金利0.9%との差は、毎月18,765円、35年間で788.1万円になります（変動金利がずっと同じ場合）。
| 金利 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | 40年 | 50年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 153,277円 | 124,134円 | 104,716円 | 90,855円 | 80,466円 | 65,941円 |
| 0.7% | 156,322円 | 127,207円 | 107,816円 | 93,982円 | 83,622円 | 69,153円 |
| 0.9% | 159,406円 | 130,327円 | 110,973円 | 97,177円 | 86,855円 | 72,461円 |
| 1.0% | 160,963円 | 131,905円 | 112,574円 | 98,800円 | 88,500円 | 74,151円 |
| 1.2% | 164,105円 | 135,098円 | 115,818円 | 102,096円 | 91,847円 | 77,601円 |
| 1.5% | 168,891円 | 139,978円 | 120,792円 | 107,165円 | 97,010円 | 82,952円 |
| 1.8% | 173,763円 | 144,965円 | 125,894円 | 112,382円 | 102,342円 | 88,510円 |
| 2.0% | 177,059円 | 148,349円 | 129,367円 | 115,942円 | 105,989円 | 92,327円 |
| 2.5% | 185,466円 | 157,016円 | 138,292円 | 125,123円 | 115,422円 | 102,250円 |
| 3.0% | 194,109円 | 165,974円 | 147,561円 | 134,698円 | 125,295円 | 112,692円 |
返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、そのぶん利息の総額は多くなります。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 90,855円 | 3,815.9万円 | 315.9万円 |
| 0.7% | 93,982円 | 3,947.3万円 | 447.3万円 |
| 0.9% | 97,177円 | 4,081.4万円 | 581.4万円 |
| 1.0% | 98,800円 | 4,149.6万円 | 649.6万円 |
| 1.2% | 102,096円 | 4,288万円 | 788万円 |
| 1.5% | 107,165円 | 4,500.9万円 | 1,000.9万円 |
| 1.8% | 112,382円 | 4,720万円 | 1,220万円 |
| 2.0% | 115,942円 | 4,869.6万円 | 1,369.6万円 |
| 2.5% | 125,123円 | 5,255.2万円 | 1,755.2万円 |
| 3.0% | 134,698円 | 5,657.3万円 | 2,157.3万円 |
| 年収に対する返済の割合 25%（一般的な目安） | 年収466.5万円 |
| 年収に対する返済の割合 20%（ゆとりのある目安） | 年収583.1万円 |
35年・金利0.9%の場合です。銀行の審査では、年収の30〜35%まで返済に充てられる計算をすることが多いですが、教育費や老後の備えを考えると25%以内が安心です。→ 年収450万円の手取り
| はじめの5年間（金利0.9%） | 月 97,177円 |
| 6年目から金利が1%上がった場合（1.9%） | 月 111,758円 +14,580円 |
残りの期間で返済額を計算し直した場合です。多くの銀行の変動金利には、返済額が5年間変わらない「5年ルール」と、上がっても1.25倍までの「125%ルール」があります → 金利上昇 シミュレーション
| 元利均等返済（毎月の返済額が同じ） | 毎月 97,177円 利息の総額 581.4万円 |
| 元金均等返済（元金を毎月同じ額ずつ返す） | 1回目 109,583円 利息の総額 552.6万円 |
| 5年後に100万円を繰上げ返済（期間短縮型） | 利息 −30.4万円 返済期間 1年1か月短く |
→ 繰上げ返済 計算で、時期や金額を変えて比べられます。
35年・金利0.9%なら約97,177円、40年なら約86,855円、金利2.0%・35年なら約115,942円です。上の早見表で、金利と期間の組み合わせごとの金額を確認できます。
年収に対する返済の割合を25%に抑えるなら、35年・金利0.9%で年収466.5万円程度が目安です。銀行の審査では、審査用の金利（3%前後）で計算した返済額が年収の30〜35%以内かどうかを見ることが多いです。
物件価格のほかに、登録免許税・不動産取得税・印紙税・ローンの事務手数料・火災保険などがかかります。新築マンションで物件価格の3〜5%、中古物件で6〜9%程度が目安です → 購入時の諸費用 計算