住宅ローンを6,500万円借りたときの毎月の返済額と総返済額を、金利・返済期間ごとに計算しました。必要な年収の目安や、金利が上がった場合の返済額もまとめています。
6,500万円を35年・金利0.9%（変動金利の例）で借りると、毎月の返済額は約180,472円、35年間で払う利息は約1,079.8万円です。 金利が0.1%上がるだけで、毎月の返済額は約3,014円、総返済額は約126.6万円増えます。
全期間固定金利の例（2.0%）で借りた場合は、毎月約215,321円、利息の総額は約2,543.5万円です。変動金利0.9%との差は、毎月34,849円、35年間で1,463.6万円になります（変動金利がずっと同じ場合）。
| 金利 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | 40年 | 50年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 284,657円 | 230,535円 | 194,473円 | 168,730円 | 149,438円 | 122,461円 |
| 0.7% | 290,313円 | 236,241円 | 200,229円 | 174,539円 | 155,298円 | 128,427円 |
| 0.9% | 296,040円 | 242,036円 | 206,093円 | 180,472円 | 161,301円 | 134,570円 |
| 1.0% | 298,931円 | 244,967円 | 209,066円 | 183,486円 | 164,356円 | 137,708円 |
| 1.2% | 304,767円 | 250,897円 | 215,091円 | 189,606円 | 170,573円 | 144,117円 |
| 1.5% | 313,655円 | 259,959円 | 224,328円 | 199,020円 | 180,162円 | 154,054円 |
| 1.8% | 322,703円 | 269,220円 | 233,804円 | 208,709円 | 190,064円 | 164,375円 |
| 2.0% | 328,824円 | 275,505円 | 240,253円 | 215,321円 | 196,837円 | 171,464円 |
| 2.5% | 344,437円 | 291,601円 | 256,829円 | 232,372円 | 214,356円 | 189,893円 |
| 3.0% | 360,488円 | 308,237円 | 274,043円 | 250,153円 | 232,690円 | 209,285円 |
返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、そのぶん利息の総額は多くなります。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 168,730円 | 7,086.7万円 | 586.7万円 |
| 0.7% | 174,539円 | 7,330.6万円 | 830.6万円 |
| 0.9% | 180,472円 | 7,579.8万円 | 1,079.8万円 |
| 1.0% | 183,486円 | 7,706.4万円 | 1,206.4万円 |
| 1.2% | 189,606円 | 7,963.5万円 | 1,463.5万円 |
| 1.5% | 199,020円 | 8,358.8万円 | 1,858.8万円 |
| 1.8% | 208,709円 | 8,765.8万円 | 2,265.8万円 |
| 2.0% | 215,321円 | 9,043.5万円 | 2,543.5万円 |
| 2.5% | 232,372円 | 9,759.6万円 | 3,259.6万円 |
| 3.0% | 250,153円 | 1億506万円 | 4,006.4万円 |
| 年収に対する返済の割合 25%（一般的な目安） | 年収866.3万円 |
| 年収に対する返済の割合 20%（ゆとりのある目安） | 年収1,082.8万円 |
35年・金利0.9%の場合です。銀行の審査では、年収の30〜35%まで返済に充てられる計算をすることが多いですが、教育費や老後の備えを考えると25%以内が安心です。→ 年収850万円の手取り
| はじめの5年間（金利0.9%） | 月 180,472円 |
| 6年目から金利が1%上がった場合（1.9%） | 月 207,550円 +27,078円 |
残りの期間で返済額を計算し直した場合です。多くの銀行の変動金利には、返済額が5年間変わらない「5年ルール」と、上がっても1.25倍までの「125%ルール」があります → 金利上昇 シミュレーション
| 元利均等返済（毎月の返済額が同じ） | 毎月 180,472円 利息の総額 1,079.8万円 |
| 元金均等返済（元金を毎月同じ額ずつ返す） | 1回目 203,512円 利息の総額 1,026.2万円 |
| 5年後に100万円を繰上げ返済（期間短縮型） | 利息 −30.7万円 返済期間 0年7か月短く |
→ 繰上げ返済 計算で、時期や金額を変えて比べられます。
35年・金利0.9%なら約180,472円、40年なら約161,301円、金利2.0%・35年なら約215,321円です。上の早見表で、金利と期間の組み合わせごとの金額を確認できます。
年収に対する返済の割合を25%に抑えるなら、35年・金利0.9%で年収866.3万円程度が目安です。銀行の審査では、審査用の金利（3%前後）で計算した返済額が年収の30〜35%以内かどうかを見ることが多いです。
物件価格のほかに、登録免許税・不動産取得税・印紙税・ローンの事務手数料・火災保険などがかかります。新築マンションで物件価格の3〜5%、中古物件で6〜9%程度が目安です → 購入時の諸費用 計算