住宅ローンを4,000万円借りたときの毎月の返済額と総返済額を、金利・返済期間ごとに計算しました。必要な年収の目安や、金利が上がった場合の返済額もまとめています。
4,000万円を35年・金利0.9%（変動金利の例）で借りると、毎月の返済額は約111,060円、35年間で払う利息は約664.5万円です。 金利が0.1%上がるだけで、毎月の返済額は約1,855円、総返済額は約77.9万円増えます。
全期間固定金利の例（2.0%）で借りた場合は、毎月約132,505円、利息の総額は約1,565.2万円です。変動金利0.9%との差は、毎月21,445円、35年間で900.7万円になります（変動金利がずっと同じ場合）。
| 金利 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | 40年 | 50年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 175,174円 | 141,868円 | 119,676円 | 103,834円 | 91,962円 | 75,361円 |
| 0.7% | 178,654円 | 145,379円 | 123,218円 | 107,408円 | 95,568円 | 79,032円 |
| 0.9% | 182,179円 | 148,945円 | 126,827円 | 111,060円 | 99,262円 | 82,812円 |
| 1.0% | 183,958円 | 150,749円 | 128,656円 | 112,914円 | 101,142円 | 84,744円 |
| 1.2% | 187,549円 | 154,398円 | 132,363円 | 116,681円 | 104,968円 | 88,687円 |
| 1.5% | 193,018円 | 159,975円 | 138,048円 | 122,474円 | 110,869円 | 94,803円 |
| 1.8% | 198,586円 | 165,674円 | 143,879円 | 128,437円 | 116,962円 | 101,154円 |
| 2.0% | 202,353円 | 169,542円 | 147,848円 | 132,505円 | 121,130円 | 105,516円 |
| 2.5% | 211,961円 | 179,447円 | 158,048円 | 142,998円 | 131,911円 | 116,857円 |
| 3.0% | 221,839円 | 189,685円 | 168,642円 | 153,940円 | 143,194円 | 128,791円 |
返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、そのぶん利息の総額は多くなります。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 103,834円 | 4,361万円 | 361万円 |
| 0.7% | 107,408円 | 4,511.1万円 | 511.1万円 |
| 0.9% | 111,060円 | 4,664.5万円 | 664.5万円 |
| 1.0% | 112,914円 | 4,742.4万円 | 742.4万円 |
| 1.2% | 116,681円 | 4,900.6万円 | 900.6万円 |
| 1.5% | 122,474円 | 5,143.9万円 | 1,143.9万円 |
| 1.8% | 128,437円 | 5,394.3万円 | 1,394.3万円 |
| 2.0% | 132,505円 | 5,565.2万円 | 1,565.2万円 |
| 2.5% | 142,998円 | 6,005.9万円 | 2,005.9万円 |
| 3.0% | 153,940円 | 6,465.5万円 | 2,465.5万円 |
| 年収に対する返済の割合 25%（一般的な目安） | 年収533.1万円 |
| 年収に対する返済の割合 20%（ゆとりのある目安） | 年収666.4万円 |
35年・金利0.9%の場合です。銀行の審査では、年収の30〜35%まで返済に充てられる計算をすることが多いですが、教育費や老後の備えを考えると25%以内が安心です。→ 年収550万円の手取り
| はじめの5年間（金利0.9%） | 月 111,060円 |
| 6年目から金利が1%上がった場合（1.9%） | 月 127,723円 +16,663円 |
残りの期間で返済額を計算し直した場合です。多くの銀行の変動金利には、返済額が5年間変わらない「5年ルール」と、上がっても1.25倍までの「125%ルール」があります → 金利上昇 シミュレーション
| 元利均等返済（毎月の返済額が同じ） | 毎月 111,060円 利息の総額 664.5万円 |
| 元金均等返済（元金を毎月同じ額ずつ返す） | 1回目 125,238円 利息の総額 631.5万円 |
| 5年後に100万円を繰上げ返済（期間短縮型） | 利息 −30.5万円 返済期間 0年11か月短く |
→ 繰上げ返済 計算で、時期や金額を変えて比べられます。
35年・金利0.9%なら約111,060円、40年なら約99,262円、金利2.0%・35年なら約132,505円です。上の早見表で、金利と期間の組み合わせごとの金額を確認できます。
年収に対する返済の割合を25%に抑えるなら、35年・金利0.9%で年収533.1万円程度が目安です。銀行の審査では、審査用の金利（3%前後）で計算した返済額が年収の30〜35%以内かどうかを見ることが多いです。
物件価格のほかに、登録免許税・不動産取得税・印紙税・ローンの事務手数料・火災保険などがかかります。新築マンションで物件価格の3〜5%、中古物件で6〜9%程度が目安です → 購入時の諸費用 計算