住宅ローンを8,500万円借りたときの毎月の返済額と総返済額を、金利・返済期間ごとに計算しました。必要な年収の目安や、金利が上がった場合の返済額もまとめています。
8,500万円を35年・金利0.9%（変動金利の例）で借りると、毎月の返済額は約236,002円、35年間で払う利息は約1,412.1万円です。 金利が0.1%上がるだけで、毎月の返済額は約3,941円、総返済額は約165.5万円増えます。
全期間固定金利の例（2.0%）で借りた場合は、毎月約281,573円、利息の総額は約3,326.1万円です。変動金利0.9%との差は、毎月45,571円、35年間で1,914万円になります（変動金利がずっと同じ場合）。
| 金利 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | 40年 | 50年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 372,244円 | 301,469円 | 254,311円 | 220,648円 | 195,418円 | 160,141円 |
| 0.7% | 379,640円 | 308,930円 | 261,838円 | 228,243円 | 203,082円 | 167,942円 |
| 0.9% | 387,130円 | 316,508円 | 269,507円 | 236,002円 | 210,932円 | 175,976円 |
| 1.0% | 390,910円 | 320,342円 | 273,394円 | 239,943円 | 214,928円 | 180,080円 |
| 1.2% | 398,541円 | 328,096円 | 281,272円 | 247,947円 | 223,057円 | 188,460円 |
| 1.5% | 410,164円 | 339,946円 | 293,352円 | 260,257円 | 235,597円 | 201,455円 |
| 1.8% | 421,996円 | 352,057円 | 305,744円 | 272,928円 | 248,545円 | 214,952円 |
| 2.0% | 430,001円 | 360,276円 | 314,177円 | 281,573円 | 257,402円 | 224,222円 |
| 2.5% | 450,417円 | 381,324円 | 335,853円 | 303,871円 | 280,311円 | 248,321円 |
| 3.0% | 471,408円 | 403,080円 | 358,363円 | 327,123円 | 304,287円 | 273,681円 |
返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、そのぶん利息の総額は多くなります。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 220,648円 | 9,267.2万円 | 767.2万円 |
| 0.7% | 228,243円 | 9,586.2万円 | 1,086.2万円 |
| 0.9% | 236,002円 | 9,912.1万円 | 1,412.1万円 |
| 1.0% | 239,943円 | 1億78万円 | 1,577.6万円 |
| 1.2% | 247,947円 | 1億414万円 | 1,913.8万円 |
| 1.5% | 260,257円 | 1億931万円 | 2,430.8万円 |
| 1.8% | 272,928円 | 1億1,463万円 | 2,963万円 |
| 2.0% | 281,573円 | 1億1,826万円 | 3,326.1万円 |
| 2.5% | 303,871円 | 1億2,763万円 | 4,262.6万円 |
| 3.0% | 327,123円 | 1億3,739万円 | 5,239.2万円 |
| 年収に対する返済の割合 25%（一般的な目安） | 年収1,132.8万円 |
| 年収に対する返済の割合 20%（ゆとりのある目安） | 年収1,416万円 |
35年・金利0.9%の場合です。銀行の審査では、年収の30〜35%まで返済に充てられる計算をすることが多いですが、教育費や老後の備えを考えると25%以内が安心です。→ 年収1,150万円の手取り
| はじめの5年間（金利0.9%） | 月 236,002円 |
| 6年目から金利が1%上がった場合（1.9%） | 月 271,411円 +35,409円 |
残りの期間で返済額を計算し直した場合です。多くの銀行の変動金利には、返済額が5年間変わらない「5年ルール」と、上がっても1.25倍までの「125%ルール」があります → 金利上昇 シミュレーション
| 元利均等返済（毎月の返済額が同じ） | 毎月 236,002円 利息の総額 1,412.1万円 |
| 元金均等返済（元金を毎月同じ額ずつ返す） | 1回目 266,131円 利息の総額 1,341.9万円 |
| 5年後に100万円を繰上げ返済（期間短縮型） | 利息 −30.8万円 返済期間 0年5か月短く |
→ 繰上げ返済 計算で、時期や金額を変えて比べられます。
35年・金利0.9%なら約236,002円、40年なら約210,932円、金利2.0%・35年なら約281,573円です。上の早見表で、金利と期間の組み合わせごとの金額を確認できます。
年収に対する返済の割合を25%に抑えるなら、35年・金利0.9%で年収1,132.8万円程度が目安です。銀行の審査では、審査用の金利（3%前後）で計算した返済額が年収の30〜35%以内かどうかを見ることが多いです。
物件価格のほかに、登録免許税・不動産取得税・印紙税・ローンの事務手数料・火災保険などがかかります。新築マンションで物件価格の3〜5%、中古物件で6〜9%程度が目安です → 購入時の諸費用 計算